武汉行政诉讼律师

　　房屋租赁纠纷:宁某某、张某某因与被上诉人戴某某、原审被告宁某某、刘某某租赁合同纠纷一案

　　——辽宁省沈阳市中级人民法院(2004-4-22)

　　宁某某、张某某因与被上诉人戴某某、原审被告宁某某、刘某某租赁合同纠纷一案

　　辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书

　　[2004]沈民(2)房终字第74号

　　上诉人(原审被告): 宁某某，男，1922年1月15日出生，汉族，沈阳市红旗机械厂退休职工。住址：沈阳市大东区八王寺街65号。

　　委托代理人：杨德祥、赵凤云，辽宁高义律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)：张某某，女，1923年4月14日出生，汉族，无职业。住址同宁某某。

　　委托代理人：杨德祥、赵凤云，辽宁高义律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：戴某某，女，1934年12月17日出生，汉族，吉林省长春市图书发行集团公司离休干部。住址：沈阳市大东区八王寺街63号。

　　委托代理人: 刘文山，沈阳市沈河区大西法律服务所法律工作者。

　　原审被告: 宁某某，男，1947年11月18日出生，汉族，沈阳市机床附件二厂职工。住址：沈阳市大东区八王寺街白衣寺巷6-11号。

　　委托代理人：杨德祥、赵凤云，辽宁高义律师事务所律师。

　　原审被告：刘某某，1947年1月21日出生，汉族，沈阳市大东区大北五校退休教师。住址同宁某某。

　　委托代理人：杨德祥、赵凤云，辽宁高义律师事务所律师。

　　上诉人宁某某、张某某因与被上诉人戴某某、原审被告宁某某、刘某某租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2003)大民一房初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人宁某某、张某某委托代理人杨德祥、赵凤云，被上诉人戴某某及其委托代理人刘文山，原审被告宁某某及其委托代理人以及原审被告刘某某委托代理人杨德祥、赵凤云到庭参加诉讼，现已审理终结。

　　本院经审理查明：坐落于沈阳市大东区八王寺街65号(旧址为沈阳市大东区八王寺街一段万丰里3号)80栋建筑面积为128平方米的5间房屋，文革期间被充公，1985年政府落实私房政策时带户返还戴某某，现为被上诉人戴某某所有，其中西数第3间、第4间(即东数2、3间号)计39.5平方米房屋(以下简称诉争房屋)由宁某某、张某某居住。1985年，双方签订一年的租赁契约。此后宁某某、张某某仍在诉争房屋居住。1998年至2002年，宁某某每年向戴某某交付租金200元。2003年 ，宁某某向戴某某交付租金200元，戴某某未收取。2003年5月19日，戴某某向原审法院提起诉讼，要求宁某某、张某某等腾房，同年7月3日，原审法院开庭审理时，戴某某增加诉讼请求，要求宁某某、张某某给付租金6800元。

　　本院还查明：沈阳市房产局于2003年9月20日发布沈房拆公字[2003]年54号《拆迁公告》，包括诉争房屋在内的房屋被列入拆迁范围。

　　上述事实，有当事人陈述，租赁契约，私有房产使用证，房屋所有权证，租金收据，沈阳市房产局沈房拆公字[2003]年54号拆迁公告，原审起诉状，原审庭审笔录等佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

　　原审法院认为：公民的私有财产受法律保护，戴某某的私有房屋带户返还后，戴某某与宁某某虽签订了一年的租房契约，但在期满后双方仍按契约实际履行，应视为不定期租赁，现戴某某要求返还房屋的要求合法，予以支持，但应给宁某某、张某某一定时间予以腾房。因宁某某、刘某某另有住处，并非诉争房屋的同住人口，故二人不应成为本案的被告。因1998年至2002年戴某某每年收取宁某某房屋租金200元，且未提出异议，应视为戴某某对年租金200元默认。从2003年起，戴某某对租金另有主张，宁某某应按国家有关私有房屋租金的标准给付戴某某。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、宁某某、张某某于本判决发生法律效力后4个月内将坐落于沈阳市大东区八王寺街65号80栋3-4间号房屋腾空交付戴某某;二、宁某某、张某某于本判决发生法律效力后三个月内给付戴某某房屋租金，按月租金94.8元计算，从2003年1月起至腾房之月止;三、驳回戴某某、宁某某、张某某其他诉讼请求。案件受理费2410元，由宁某某、张某某负担。

　　上诉人宁某某、张某某不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间系特殊的租赁关系，上诉人所居住的房屋系政府分配居住的，系带户返还的房屋。在一审诉讼期间，包括诉争房屋在内的房屋已被政府列为拆迁范围并发布了《拆迁公告》，原审应当终止诉讼，而不应再判令上诉人腾房。被上诉人不仅2002年收取了上诉人租金，2003年也收取了上诉人租金，而且被上诉人对每年租金200元未提出任何异议，故原审按每月94.8元判令上诉人给付被上诉人租金没有依据。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或终止本案诉讼。

　　被上诉人戴某某答辩称：被上诉人仅与上诉人签订了一年的租赁合同，期满后为不定期租赁，被上诉人有权随时解除合同，收回房屋。上诉人与被上诉人也不存在所谓的特殊租赁关系。上诉人每年给付租金200元是不合理的，应按国家规定的租金标准支付。请求维持一审判决。

　　原审被告宁某某、刘某某述称：同意上诉人的意见。

　　本院审理认为：关于租赁合同应否解除的问题。1985年，诉争房屋带户返还于房屋所有权人戴某某后，宁某某与戴某某签订了为期一年的租赁契约，期满后，双方虽未签订书面租赁合同，但宁某某、张某某一直使用诉争房屋，并向戴某某交付租金，故双方属不定期租赁合同关系。2003年5月19日，戴某某向原审法院起诉，要求宁某某、张某某返还房屋，而返还房屋的前提是要解除双方业已存在的租赁关系，即只有解除双方业已存在的租赁关系，才涉及房屋的返还问题，故戴某某提起腾房诉讼的本质系要解除双方之间的租赁关系。本案在一审诉讼过中，即2003年9月20日，沈阳市房产局发布沈房拆公字[2003]年54号《拆迁公告》，包括诉争房屋在内的房屋被列入拆迁范围。沈阳市人民政府通过并于2003年3月1日起实施的《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》[市政府令第19号]第三十四条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的私有出租房屋和落实私房政策带户返还房屋的，原租赁关系终止。被拆迁人的补偿金额，按照房地产市场评估价格补偿;住宅房屋承租人按照市政府规定的最低补偿标准给予补偿”，根据沈阳市人民政府《关于解释<沈阳市城市房屋拆迁管理办法>第三十四条的复函》对前述条款的解释,即“‘原租赁关系终止’的起点从房屋拆迁行政主管部门发布《拆迁公告》之日起算。《拆迁公告》发布之日为确定拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之日，为拆迁补偿安置计算标准之日。《拆迁公告》发布之日起，房屋租赁关系终止，拆迁执行政府规定租金标准的私有出租住宅房屋和落实私房政策带户返还住宅房屋的被拆迁人(产权人)以及房屋承租人的拆迁补偿标准，仍然按照第三十四条规定的标准执行，即被拆迁人按照房地产市场评估价格给予补偿;房屋承租人按照市政府规定的最低补偿标准给予补偿”，因此，在沈阳市房产局发布《拆迁公告》之日，即2003年9月20日，戴某某与宁某某、张某某之间的租赁关系终止，房屋所有人戴某某及房屋承租人宁某某、张某某分别同时与拆迁人发生新的法律关系，即拆迁补偿安置法律关系。合同解除是针对仍存续的合同关系而言的，对业已终止的租赁关系，不应再行判决解除。故原审法院在《拆迁公告》发布后仍于2003年10月14日确认租赁合同解除，并判令宁某某、张某某腾房不当，应予纠正。

　　关于租金问题。由于戴某某并未就本案提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对原审判决中宁某某、张某某应否给付戴某某自1998年至2002年的房屋租金价差部分不予审查。由于原审判决判令宁某某、张某某“按月租金94.8元计算，从2003年1月起至腾房之月止”给付戴某某租金，宁某某、张某某不服，提起上诉，故宁某某、张某某应否给付戴某某2003年的房屋租金及按何种标准计算房屋租金，属二审审查范围。虽然自1998年至2002年戴某某每年按200元收取租金，但由于双方对租金数额无书面约定，根据沈阳市物价局沈价发(1997)134号文件规定，自1998年3月起，房屋租金已调整为每平方米2.4元，故对2003年的房屋租金，戴某某有权依照政府部门确定的私房租金标准收取租金，原审判令上诉人每月按94.8元给付被上诉人租金并无不当。由于戴某某在原审中要求宁某某、张某某给付租金6800元的诉讼请求，系戴某某在原审2003年7月开庭审理时当庭增加的诉讼请求，故原审判令租金应截止到请求之月即